カフェ 中目黒の簡単な説明

「販売用不動産の強制評価減」については公認会計士協会・日本不動産鑑定協会により2000年７月にその指針が公表され、仕組みづくりも行われている。
現時点で制度化されたものはまだ販売用不動産に関してのみ適用されるのみである。 しかし、流れはこれだけに留まらない。

今後は、販売用という流動資産に止まらず、固定資産をも含む資産価値把握に向け、さらに一歩進めた「減損会計」の導入も現実になりつつある。 「減損会計とはどんなものですか？」という質問をよく受ける。
これは、企業が保有する固定資産について回収可能額を求め、この回収可能額が簿価を下回った場合には評価損をバランスシート（B/S）に計上することをいう。 ある意味で当たり前のことにも思えるこの減損会計であるが、この際の「回収可能額」は、まさに不動産の時価ととらえうる。
さらに厳しく考えるなら、回収可能額には時間の概念を導入し、「いつの時点」で回収されるべきであるかということを勘案するのが筋であろう。 そして、これは日本企業にとっては大きな痛手となる。
2000年３月期決算からの新連結会計、キャッシュフロー計算書と税効果会計の導入に続き、2001年３月期からは時価概念が大幅に導入されるとともに退職給付債務の認識基準も欧米諸国並になるなど、日本の企業会計は急速に国際会計基準にキャッチアップされつつある。 そして、これらはどれ一つをとっても、日本企業にとっては大きな経営課題である。
ましてや今は不動産価格の低迷期である。 他方、これらのダメージを極小化する努力が2000年３月期の決算で見受けられた。
特に、「販売用不動産の強制評価減」を先取りする形で、大手ゼネコン4社や一部の不動産会社・事業会社などで処理（引当金の計上）が行われた。 もっとも、某専門誌（2000.7.24号）では、裏話として「今年はまず100を80まで下げておく。
80の50％は40。 そうすると来年、時価が45であれば50％以下にはならないから、下げる必要はない。
つまり来年下げないために今年少し下げておく」というくだりが掲載されている。 新会計基準への対応は、いまや企業の生死すら左右しかねない。

これまでなら隠せた含み損などもこれからは次々とあらわになっていく。 不動産を所有することが「含みの象徴」であった時代は終わり、今では所有による含み損が企業を押しつぶしかねない時代へと変化している。
なお、新聞では、東京証券取引所に上場している主な建設会社61社が1999年度に「販売用不動産の評価損」による特別損失として総額2、454億円を計上している（東京商工リサーチ調べ）と報道されている。 このように、不動産の時価評価が、今後いかに企業会計にとって重要になっていくかは容易に理解できよう。
ところで、一歩進んだ国際会計基準では、棚卸資産の評価や減損・有形固定資産について、簿価ではなく時価を前提とした会計処理が要請されている。 ｢簿価から時価へ｣、このわが国の企業会計における変化の背景には、日本の企業会計が国際会計基準との調和の方向へと動き始めていることが見て取れさて、時価評価が要請されるなか、日本の不動産価格は低迷を続けている。
多くの企業において、いわゆるバブル期に高額で取得した不動産に関する損切り等の処理が終了していない。 民事再生法申請の急増はそれらを証明していると言えよう。
負の資産を「先送り」したツケが不動産の取得簿価に今もって隠されている。 このことが、日本経済全体に悪影響を与えているのは言うまでもないことである。
振りかえってみると、バブル期には毎年のように不動産価格、特に地価が年々倍々ゲームで上昇した。 ところが、平成3年前後を境に不動産価格が下落傾向になった。
地価水準を見ると、当初は小幅であったが、すぐさま下落幅が大きくなり商業地では毎年30％の下落が続いた。 現時点でも下落傾向に歯止めがかかる様子はない状況にある。
列島改造論ブーム後のわずかな期間を除き、戦後の経済成長とともに、地価は右肩上がりで着実に上昇してきたから、従来は土地の｢取得価格＝簿価」が実勢の売買価格を下回るということは誰も考えなかったが、地価下落は１０年にも及ぶのが現状である。 特にバブル期に高額で仕入れた不動産については、「簿価割れ」はおろか売却すると簿価の1割以下の価値というのも登場した。
なかには、ゴルフ場や大規模リゾートを開発する予定で仕入れた山林・原野もあり、しかも、今となっては開発の実現性はきわめて低い。 投資価値ゼロといったものが山積しているというのが現状なのである。

バブル崩壊直後、今から見れば見通しの甘い人達が、「もうここまで下落したのだから、地価はそろそろ持ち直す｣、「不動産市況は底を打った」といった意見を出していた。 だが、今、不動産価額の反転・急騰といった絵を無条件で描く人はまずいないだろう。
このように不動産は企業の生死を握る場合すらある資産であるが、保有不動産に関する企業の会計情報開示はあまりに不十分である。 企業の有価証券報告書では上場株式などの有価証券の時価情報が掲載されている。
株式相場のない非上場株式については公開・上場を予定しているものを除いて時価の情報開示はないものの、不動産の情報開示に比べればまだましである。 不動産の場合、明細と簿価（取得原価）が掲載されている程度にすぎない。
しかし、次のような構図は紛れもない事実となっている。 地価の急落→企業保有不動産の価値が急激に下落→企業価値自体の下落この「不動産の価値下落→企業価値下落」の構図により、バブル期に大量の不動産を仕込んだゼネコンや過大な設備投資、出店を行った企業が“倒産するのでは”という噂や報道は引きも切らないのが現実である。
そして、時価情報の開示圧力は、今後一層これらの企業を圧迫していくだろう。 もちろん、急速な不動産の時価会計への対応に対し、疑問を呈する人は多いし、非難をしたい気持ちもわかる。
まして、今は厳しい不動産不況期でタイミングとしては確かに悪い。 しかし、時価評価への流れは国際的な流れであり、おいそれとは止められるものではない。
国際社会で日本の会計システムだけが孤立することなど到底ありえないのである。 過去の亡霊にしがみつくのではなく、むしろ不動産の時価評価を行うことにより、精度の高い企業価値把握ができると考えるべきである。
投資家サイドにとって適切な情報が与えられることは、本当に歓迎されることなのである。 では、不動産評価が時価ベースに移行すると、キーワードはどのような表現に変化していくのだろうか。
たとえば、所有不動産が多い企業を比較する際、一定の統一ルールを基準に時価評価を行われなければ、相対比較は困難になる。 企業ごとの都合によって自己査定を行っていては、自己査定ルールが公開されている金融機関以上に暖昧になり、その暖昧さが投資家や国民の負担になるだろう。

まず望まれるのは、一物四価とも、一物六価とも祁愉されている不動産の時価に関する暖昧基準を企業会計において統一することである。 投資対象の不動産であれば、不動産が生みだすキャッシュフローを前提とした収益還元法などが採用されるのは理にかなっていると言われるゆえんである。

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